Nusipirkti butą ir kas mėnesį gauti nuomos pajamas skamba kaip saugus ir gana paprastas būdas įdarbinti santaupas, todėl tai – vienas iš populiariausių investicinių pasirinkimų Lietuvoje. Tačiau NT ekspertas perspėja, kad būsto kaina gali atrodyti patraukli, jis net gali būti puikiai įrengtas, tačiau nuomininko vis tiek gali tekti ieškoti ilgai. O iš pirmo žvilgsnio pelninga investicija, įskaičiavus įrengimą, paskolos palūkanas, mėnesius, kai būstas bus tuščias, ir remontą, gali pasirodyti gerokai mažiau patraukli.
Todėl pirmą kartą perkant būstą nuomai verta pradėti ne nuo skelbimų ir net ne nuo turimos sumos. Pirmasis klausimas turėtų būti paprastesnis: kas čia gyvens ir kodėl šis žmogus rinksis būtent šį būstą?
„Žmonės dažnai pamato patrauklią kainą, gražų projektą ar jiems patinkantį rajoną ir tik tada svarsto, kam galėtų jį išnuomoti. Investuojant reikėtų elgtis atvirkščiai. Pirmiausia suprasti, kas yra būsimas nuomininkas, ko jam reikia ir kiek jis gali mokėti. Tik tada rinktis konkretų turtą“, – sako vienos iš didžiausių NT plėtros bendrovių Lietuvoje „KAITA Group“ vadovas ir vienas iš partnerių Ugnius Latvys.
Už kainą svarbesnė yra nuomos paklausa
Viena iš dažniausių pradedančiųjų klaidų, pasak 1000 būstų nuomai Vilniuje ir kitose Europos sostinėse valdančios bendrovės vadovo, yra ieškoti pigiausio būsto ir manyti, kad mažesnė įsigijimo kaina savaime užtikrins didesnę grąžą. Tačiau pigiai nupirktą butą gali būti sunkiau išnuomoti, jo įrengimui gali prireikti daugiau pinigų, o ateityje – ilgiau ieškoti pirkėjo. Visa tai svarbu numatyti iš anksto.
Eksperto teigimu, vietą taip pat svarbu vertinti per potencialaus nuomininko perspektyvą, todėl abstrakti orientacija tiesiog į buvimą kuo arčiau centro ne visada pasiteisina. Nuomininkams reikia patogaus susisiekimo, darbo vietų, parduotuvių ir paslaugų. Paklausą stiprina ir netoliese esančios aukštosios mokyklos bei aktyvios verslo teritorijos. Kuo daugiau skirtingų žmonių gali būti aktualus konkretus būstas, tuo mažesnė rizika likti priklausomam nuo vienos nuomininkų grupės.
„Vienas didelis biuras ar universitetas kaimynystėje dar negarantuoja nuolatinės paklausos. Geriau, kai vieta tinka kelioms grupėms: jauniems specialistams, studentams, poroms ar į miestą dirbti atvykstantiems žmonėms. Tuomet pasikeitus vienos grupės poreikiams nuomininką vis dar galima rasti tarp kitų“, – aiškina U. Latvys.
Mažiausias butas – nebūtinai lengviausiai išnuomojamas
Mažesnis plotas paprastai reiškia mažesnę bendrą įsigijimo sumą ir didesnį potencialių nuomininkų ratą. Vis dėlto, pasak U. Latvio, įvertinti vien plotą prieš perkant nepakanka. Svarbu, kiek būste yra realiai naudojamos erdvės, ar galima patogiai įrengti miego, darbo ir daiktų laikymo zonas, ar nėra sunkiai panaudojamų koridorių bei kampų.
Prastai suplanuotas 30 kv. m būstas gali būti mažiau patrauklus už funkcionalų 35 kv. m būstą. Investuotojui kiekvienas neefektyviai panaudotas kvadratinis metras reiškia didesnę įsigijimo kainą, kurios nuomininkas nekompensuos didesne nuoma.
„Nuomininkas moka už tai, kaip patogu būste gyventi. Todėl investiciniame NT svarbus ne mažiausias įmanomas plotas, bet teisingas ploto ir funkcionalumo santykis. Būstas turi būti kompaktiškas, tačiau neturi atrodyti ankštas ar laikinas“, – teigia „KAITA Group“ vadovas.
Skaičiuoti reikia ne nuomos pajamas, o grynąją grąžą
Skelbime nurodyta galima mėnesio nuomos kaina neparodo tikrojo investicijos rezultato, primena ekspertas. Skaičiuojant grąžą reikia įtraukti būsto įrengimą, baldus, administravimo ir valdymo išlaidas, remontą, draudimą, mokesčius, finansavimo kainą bei laikotarpius, kai būstas neturės nuomininko.
„Pavyzdžiui, jei būstas parduodamas be apdailos, prie jo kainos būtina pridėti visą parengimo nuomai biudžetą. Tik tuomet metines nuomos pajamas galima lyginti su realia bendra investicijos suma“, – teigia „KAITA Group“ vadovas.
Taip pat rizikinga optimistiškai skaičiuoti, kad būstas visus dvylika mėnesių bus išnuomotas maksimalia rinkos kaina. Atsargesniame scenarijuje reikėtų numatyti nuomininkų kaitą, bent trumpą neužimtumo laikotarpį ir nenumatytas išlaidas.
„Jeigu investicija atrodo patraukli tik tuomet, kai nuoma visus metus gaunama be jokios pertraukos, o išlaidų beveik nėra, jos atsparumas labai mažas. Profesionalus investuotojas pirmiausia tikrina ne optimistinį, o konservatyvų scenarijų. Turtas turi generuoti priimtiną rezultatą ir tuomet, kai aplinkybės nėra idealios“, – pabrėžia U. Latvys.
Svarbu suprasti, kaip pavyks butą parduoti
Nuomos pajamos yra tik viena investicijos dalis, primena NT ekspertas. Dar prieš perkant verta atsakyti, kas galėtų įsigyti šį turtą ateityje ir kiek per šį laiką užaugs jo vertė. Kuo platesnis potencialių pirkėjų ratas, tuo didesnis turto likvidumas.
„Paklausaus formato būstą geroje vietoje ateityje gali pirkti tiek kitas investuotojas, tiek žmogus, ieškantis būsto sau. Labai specifinis planavimas, neaiški paskirtis, didelės išlaikymo sąnaudos ar prasta vieta potencialių pirkėjų ratą siaurina“, – sako U. Latvys.
Tai nereiškia, kad kiekvienas nestandartinis objektas yra bloga investicija. Tačiau didesnę numatomą grąžą dažnai lydi ir didesnė rizika, todėl pirmą kartą investuojančiam žmogui paprastai racionaliau rinktis lengvai suprantamą turtą, kurio paklausą galima pagrįsti jau veikiančia nuomos rinka.
Investicija neturi tapti antru darbu
„Pirkėjai neretai įvertina turto kainą ir tikėtiną nuomą, tačiau neįvertina savo laiko. Nuomininkų paieška, sutarčių sudarymas, atsiskaitymų kontrolė, gedimų sprendimas ir būsto parengimas naujam gyventojui taip pat yra investicijos sąnaudos.
Prieš perkant reikėtų nuspręsti, ar savininkas turtą valdys pats, ar perduos profesionaliam administratoriui. Pastaruoju atveju valdymo mokestis turi būti įtrauktas skaičiuojant grynąją grąžą. Kartu svarbu įvertinti, kokias konkrečias paslaugas valdytojas suteikia ir kaip jo darbas padeda trumpinti laiką, kai būstas negeneruoja pajamų“, – sako ekspertas.
Būtent tokiu principu „KAITA Group“ plėtoja investicinio būsto nuomai „Belong“ modelį sostinės Naujamiestyje. Pirkėjams siūlomi visiškai įrengti ir nuomai parengti būstai, o pageidaujantiems – ir profesionali jų nuomos valdymo paslauga. Taip investuotojas iš anksto gali įvertinti ne tik patį turtą, bet ir visą jo veikimo grandinę nuo įrengimo iki nuomininko paieškos bei kasdienio administravimo.
„Dalis žmonių nori investuoti į NT, tačiau nenori patys tapti nuomos administratoriais. Todėl kuriant „Belong“ mums buvo svarbu pasiūlyti iki galo apgalvotą investiciją: tinkamą būsto formatą, parengimą nuomai, nuolatinį užimtumą ir galimybę perduoti jo valdymą profesionalams. Žmogus turi iš anksto suprasti, kiek investuos, kaip turtas bus išnuomotas ir kiek pajamų jam liks po visų išlaidų“, – sako U. Latvys.
Eksperto teigimu, visiškai stabili grąža NT rinkoje nėra garantuota, tačiau riziką galima valdyti. Svarbu pasirinkti turtą, kurio reikia žmonėms, kurį nesudėtinga išnuomoti ir kurio vertę pirkėjai matys po kelerių metų ar dešimtmečių. Taip investuoja profesionalai ir ta pačia logika turėtų vadovautis žmogus, kuris investuoja pirmą kartą, sako U. Latvys.