Domitės nekilnojamuoju turtu (NT) ir norite investuoti šiame sektoriuje, tačiau jūsų nežavi idėja įsigyti NT ir vėliau rūpintis jo priežiūra, nuoma ir panašiais klausimais? „Luminor” banko vyresnysis portfelio valdytojas Mantas Skardžius teigia, kad egzistuoja ne vienas būdas, kaip sėkmingai investuoti į NT jo neperkant.
M. Skardžiaus teigimu, paprasčiausias būdas yra įsigyti NT sektoriuje veikiančių bendrovių akcijų arba obligacijų.
„Lietuvoje ir užsienyje yra ne viena akcijas ar obligacijas platinanti NT vystymo, NT objektus valdanti ar kitaip su NT susijusi įmonė. Priešingai nei įsigyjant NT objektus „iš plytų”, investavimui į NT pasitelkus akcijas ar obligacijas išleisite kur kas mažiau lėšų ir laiko, tad investuotojai dažnai vertina plačias galimybes ir gana greitai pasiekiamą portfelio diversifikaciją”, – pastebi M. Skardžius.
Ką rinktis: akcijas ar obligacijas?
Pasak eksperto, pagrindinis obligacijų ir akcijų skirtumas yra tai, kad obligacijos yra paskola, o akcijos – nuosavybė. Įsigydamas obligaciją jos savininkas obligacijos leidėjui skolina pinigus, o akcijos savininkas tampa įmonės dalies savininku, dalyvauja renkant kompanijos valdybos organus ir priima kitus svarbius sprendimus.
„Obligacijos laikomos mažiau rizikinga ir saugesne investicija nei akcijos. Jei obligacijas išleidusią įmonę užklumpa finansiniai sunkumai, obligacijų savininkai turto dalybose turi pirmenybę prieš įmonės akcininkus”, – teigia M. Skardžius.
Dar vienas skirtumas – akcijų savininkas jas gali turėti ilgą laiką ir pats nuspręsti, kada parduoti – tuo tarpu obligacijos yra parduodamos konkrečiam laikotarpiui, po kurio yra išperkamos.
Obligacijų pelningumas vertinamas atsižvelgiant į mokamų palūkanų normą, kuri gali priklausyti nuo pačių obligacijų paklausos, kredito rizikos, infliacijos, išpirkimo termino ir kitų veiksnių. Pavyzdžiui, jei obligacijos terminas ilgas, įprastai gaunamos palūkanos bus didesnės nei trumpo laikotarpio obligacijų, tačiau prisiimama ir didesnė rizika.
Eksperto teigimu, akcijų vertė yra nustatoma biržoje atsižvelgiant į tai, kokių įmonės rezultatų tikimasi ateityje, o tą lemia kompanijos perspektyvos bei rinkoje tvyrančios nuotaikos. Kartu su kintančiomis nuotaikomis gan sparčiai kinta ir akcijų kaina – obligacijų kainų pokyčiai dažniausiai būna mažesni, priduria jis.
„Kita vertus, nors ir akcijų vertė gali reikšmingai svyruoti, jos lenkia kitas finansines priemones pagal ilguoju laikotarpiu atnešamą pelną. Juo labiau, jei plačiai diversifikuojate savo investicijas ir investuojate ilgam periodui, trumpalaikiai akcijų svyravimai jums rūpesčių kels gerokai mažiau”, – teigia M. Skardžius.
Taip pat, anot jo, akcijos yra patrauklios didesniu savo prieinamumu nei obligacijos – nėra nustatomas minimalus parduodamų akcijų kiekis, kai obligacijoms gali būti taikomi minimalaus įsigyjamo kiekio reikalavimai.
REIT fondai užtikrina pajamas
Dar vienas populiarus būdas investuoti į NT rinką, pasak M. Skardžiaus, yra nekilnojamojo turto fondai arba REIT (angl. Real Estate Investment Trust). Toks fondas už investuotojų pinigus įsigyja, plėtoja ir valdo pajamas generuojančio nekilnojamojo turto portfelį.
Nors už Atlanto tokie fondai yra plačiai paplitę, Baltijos šalių rinkoje dauguma REIT struktūrą primenančių NT fondų dažnai yra prieinami tik profesionalams. Viena išimčių – „Baltic Horizon Fund”, kurio vienetais laisvai prekiaujama Talino akcijų biržoje.
„REIT fondai patrauklūs daugiausiai dėl to, kad investavęs į tokį fondą investuotojas pretenduoja į gana pastovų pajamų šaltinį, nes iš nuomos surenkamas pajamas fondas dažniausiai išdalija investuotojams dividendų pavidalu. Be laukiamų reguliarių pajamų kartu investuotojai gali uždirbti ir iš fondui priklausančio NT vertės augimo, jei rinka palanki ar turimi objektai yra vystomi auginant jų vertę”, – sako „Luminor” atstovas.
Ekspertas priduria, kad ir šis, kaip ir visi investavimo būdai, turi rizikų, pavyzdžiui, investuotojui nusprendus parduoti savo akcijas, jis gali negauti norimos kainos. Kartu verta prisiminti, kad fondai investuoja ir skolintas lėšas, todėl, pavyzdžiui, kylant palūkanų normoms, investuotojų grąža gali mažėti.
„Šias rizikas puikiai iliustruoja jau minėtas „Baltic Horizon Fund”, kuris pastaruoju metu nelepino savo investuotojų nei dividendais, nei kainos prieaugiu. Siekiant išvengti nusivylimo, visuomet patartina net ir REIT investicijas plačiai diversifikuoti, o kartu investuotojams patartina būti kantriems ir įsivertinti, kad investavimas į REIT turėtų būti ilgalaikis sprendimas, siekiantis dažniausiai penkerius ar daugiau metų”, – priduria ekspertas.